上图：“五一”楼市走势如何，令人关注
上图：随着城市升级，商业地产迎来良机
专题策划：记者 韦荪源
专题摄影：见习记者 郑蓉蓉
专题撰文：记者 韦荪源 陈麟
见习记者 黎秋玲
天骄峰景、锦绣山河商住区、景湖名郡、丰泰东海山庄、万科运河一号、万科城市高尔夫、理想0769沁园……不论是高中低档盘，目前，东莞至少有一半以上楼盘在打折或降价销售。
有人说是“开发商闹‘钱荒’”，有的开发商说，“我们不过是为了滚动开发”；有消费者开始排队买楼，也有消费者观望加重，也有消费者开始退房……可以说，东莞楼市比前期更让人看不清道不明。而这个“五一”，只有三天假期，楼市会“热”吗？消费者应该在这个时候买房吗？有人说，关键看价格；有专家说，关键要看性价比……
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资金紧张牵出楼市万象
房地产行业是一个资金密集型的行业，离不开资本市场和银行的支持，当资金收紧，房地产界必然要重新洗牌。
从3月初，万科带头打折做团购开始，到如今，除了少量开发商基本没有货，和一些开发商正在建设的房子还没有拿到预售证，再有少量开发商推迟开盘外，几乎东莞大部分的楼盘都推出了特价房，搞团购、送家电、送装修、送学位等等，甚至直接打出63折、68折、七折等大手笔折头，东莞房价已经出现了“3”字头……
有专业人士分析，这一切都缘自开发商的资金链出现了问题。不仅是小开发商没钱，大开发商也没钱，所以出现了东莞小开发商预卖地求生，却没有开发商接手的现象。也正是因为大开发商开发项目多，手上还有地，囤积土地要付出更多代价，所以东莞的土地拍卖也多次出现流拍，或成交价大跌的情况。
现象1 半数以上开发商面临“钱荒”
“听说东莞现在有小开发商在卖地吗？”“有啊，很多啊，但是没有大的房地产商接手啊，也有大开发商更缺钱。”最近在东莞的地产圈内，常能听到这样的声音。近日，东莞一小开发商还向记者坦言，年初已经向高息贷款借钱了，好不容易才顶住银行要求还钱的压力，但是高息贷款也要还啊。没办法，只能卖地了，但是确实难找买家。而自己一方面不敢大张旗鼓地卖，一方面也不想卖太低。这个时候，太难出手了。
也有开发商透露，最近不少镇区的项目还向他们寻求合作，但也是考虑目前自身都很多项目和备用土地，于是暂时没有考虑合作。
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业内人士分析，巨额土地储备正成为房地产企业资金周转环节上最大的风险，此时适逢资金面紧缩，央行从紧的货币政策基调未变，有数据统计，今年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。该人士透露，东莞半数以上的开发商正在面临“钱荒”。
去年最后一块“地王”于2007年10月25日诞生在南城，经过长达1个小时161轮激烈争夺叫价，最终以6077元/平方米的楼面地价成交。尽管此后土地市场持续走冷，但2007年诞生的数块“地王”仍需为拍地豪气买单。业内人士分析到，2007年拍卖的土地余下大量的土地出让金需要在2008年交齐，这部分资金需求将是房地产企业资金周转面临的最大问题。
开发商一方面要交钱，一方面市场楼房滞销，从去年11月，就出现了东莞楼市的冰冻期，滞销的楼市，对开发商雪上加霜，进一步加剧了开发商的“钱荒”。
特别从银行贷款和股市表现反馈的信息来看，前景不容乐观。3月CPI又创下新高，为了抑制通货膨胀，央行进一步从紧货币政策，银行业内人士也透露，“目前对房企第二套房贷的‘擦边球’不那么好打了”，房产贷款将按照最高限制执行。
合富辉煌（东莞）市场研究部经理林毓群接受媒体采访时也表示，2007年超速扩张高价拿地的房地产公司，将由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，处于资金链吃紧的状态中。曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为“钱荒”。2007年的高价地项目将很可能成为这些开发商的滑铁卢，甚至会导致开发商的资金链断裂。
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现象2 东莞地价下跌幅度不断加大
“听说在东莞市区有块地，地面价才不到2000元/m2，居然没有人要。”4月23日，记者听到这一传闻，但是到底是哪块地，面积有多大，打听不到，但是有业内人士表示，这至少证明了一点，目前东莞很多地产商资金紧缺，东莞地价下降，土地拍卖流拍现象。
新地块地面价2400多元/m2
记者也了解到，由于银行放贷闸门一再收紧，4月份东莞土地市场持续低迷。4月15日，位于虎门镇金洲村的两块商住用地同时在东莞市国土局土地交易中心进行二级交易，现场只有一家发展商参加竞拍，近7万平方米用地仅以1.7368亿元成交，地面价2400多元/平方米。
这两块地处于虎门五星级龙泉酒店正对面，有虎门“绿肺”之称的虎门公园在地块步行5分钟范围内，周边交通便捷，生活配套成熟。其中一幅占地面积30097平方米，以总价7524万元成交；另一幅占地39377平方米，成交总价9844万元，均被东莞市东江伟业房地产有限公司竞得。
与之形成强烈对比的是，去年1月，就在它们斜对面的一块34842平方米的商住用地出让，16家开发商经过161轮叫价后，由东莞市金湾花园建筑有限公司和广州凯蓝房地产有限公司以3.06亿元竞得，成交地面价达8782.50元/平方米，楼面价也达到3513元/平方米。
从地面价对比来看，相隔一年，4月15日的两幅地块比去年的“虎门地王”身价骤跌6352.5元/平方米，跌幅超七成。
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现象3 开发商回笼资金还需要时间
“开发商主动调整价格加大促销力度，最主要的原因便是连续几个月来楼市低迷，造成成交量持续萎缩，开发商回笼资金的压力增大”，这种举动也表达出开发商此刻的焦虑，也是为缓解“钱荒”采取的一项有力举措。
以南城为例，率先调整价格的便是景湖湾畔，针对五大银行团购优惠原价7折，3月取得成交214套的喜人成绩；景湖名郡一期低价开盘，推出85折团购优惠，人数多还可享受额外最高93折；景湖春晓也推出原价团购7折，3月共销售170套。与此同时，丰盛名苑以4500-5000元/平方米低价入市，销售较好。时尚岛也推出房价9折，一定程度上刺激了销售。而第一国际、百悦尚城、金升国际尽管成交惨淡，依旧保持坚挺的价格。
目前多数楼盘的降价幅度2000元/平方米左右，而部分楼盘的降价幅度更高达4000元/平方米。记者了解到，东莞丰泰城降幅最大，去年该盘开盘价8000元/平方米，均价7000元/平方米，现在则起价4300元/平方米，团购者、二次购房者更有其他优惠，价格区间为4700-5300元/平方米左右；城市星座新推产品均价4600元/平方米左右，价格区间4500-5000元/平方米。4月19日，万科旗下另外一个优质大盘城市高尔夫也加入战团，凡参加超级团购俱乐部会员，均可享受专场限时优惠；中央组团高层山景洋房5500元每平方米起，带1280元每平方米国际A+家居。理想0769沁园1万抵4万团购优惠诚意申请中,城市假日3期4600元/平米起。
引人注目的是少数楼盘的少数单位已经出现了4000元/平方米以下的价格。阳光海岸的团购召集信息显示，部分单位价格可能是在3900元/平方米。据统计，至此，在东莞4月份的销售额前十名楼盘中，均价已经全部回到了5500元/平方米左右，回落到2006年的楼市均价水平。
大部分降价有效的发展商带来了成交量，是否会使得资金压力减缓呢?对此不少业内人士表示担忧：“就目前看，2008年的楼市都不容乐观，这种低迷仍将持续很长一段时间，6、7、8月份作为开发商还款高峰期，这将会是更难熬的一个时段”。
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现象4 不少开发商推迟开盘时间
面对持续几个月来的严寒楼市，部分开发商与消费者同时陷入浓重的观望中，尤其是即将上市的几个新盘，一次次调整营销计划，把开盘的时间往后推了又推。3月，市场逐渐回暖。4月底，5月初，这批“犹抱琵琶半遮面”的楼盘总算要登台亮相了。但记者也了解到，东海阳光等一些盘原本计划4月底开盘的，又将推到5月底开盘，星河传说的荷塘月色，虽然已经开始接受诚意登记，但相关人士透露，真正开盘可能要到6月底后了。
特别是降价也不一定灵的情况，让开发商也摸不着头脑。4月19日东莞光大天骄峰景“七折起购房优惠”上周末起，东莞楼市一片降声，但也并是所有的一降就灵，相比之下，小户型和比较大的户型销售量比较可观，但90多到130的中户型的成交量自身绝对值要小些，因为考虑买中间户型的人，多为自住打折潮引起了他们更强烈的观望情绪。
特别是不少消费者参加了楼盘等组织的团购看房团，经过几个周末的不断看楼，有很多人都反映，开发商做宣传时打出的最低价格或者特价房，几乎是少之又少，而且一但能看上眼的房子，一般都要比开发商宣传的价格高出10%-20%，这些现状也让不少消费者增加了观望情绪，这些现象也导致，开发商把好货推后上市，都希望等楼市更加明朗了，才把产品推出来。
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“五一”楼市迎来抄底良机？
说到“抄底”，很多股民都会兴奋不已，尤其是近日股市出现触底反弹迹象，这几天手中有资金的股民真的要欢呼了：原来抄底这么爽！
楼市也一样，在房价下调的背景下，购房者最值得探讨的话题是何时为“抄底”良机？
在春节前后就有媒体“忽悠”说抄底良机到来了，引来一片骂声。而后又经过了两三个月的调整，楼市“筑底”了？“五一”即将到来，真正抄底的良机到来了吗？
对比东莞中原地产市场研究部的监测数据，2007年7月份东莞商品房均价达到上涨的峰值为6837元/平方米，那么这批品牌发展商推出的所谓“特价房”、“团购房”，以4500元/平方米的均价算，降幅已经达到了34%。
据专家分析，当楼价下挫30%以下，便是精明的买家的抄底机会。然而抄底时机是否到来，这一点还有待市场考证。
抄底：一个“危险”的命题
“从目前的情况来分析判断，楼市并没有明显企稳的迹象，市场观望气氛仍然比较浓厚，购买力没有积极释放，房地产开发商还出于被动促销阶段。”一位不愿透露姓名的房地产职业经理人分析，虽然经过了将近半年的调整，楼市还没有明显的“见底”信号。
他认为，在这个时候来探讨是否要“及时抄底”，是一个“危险的命题”。
业内人士分析，最近的房价虽然差不多已经有了30％的回调空间，但也不见得就是最佳的入市时机，因为整个后市走向并没有明确，可能还有下探空间。
有人士认为，加速出货，刺激成交乃是目前楼市的最大主题，而要实现这个目标，也并非天方夜谭。快速出货之信心，在于屡试不爽的促销案例。确实，淡市中一些楼盘的热销，清晰表明了两点：一是价格迅速回归了理性；二是极大地调动了消费者的购买热情。这都是有利于东莞楼市迅速回暖的重要信号。因此有人预测，5月或将成为楼市涨跌的分水岭。
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开发商：降价是被逼出来的
最近有人问，东莞楼市是不是存在滞销的状况？其实，从2007年10月份、11月份以来，畅销都被“滞销”替代了。滞销是普遍状况，似乎一点都不新鲜了，而畅销则变得新鲜起来。
怎么解决滞销的问题，房地产商可谓绞尽脑汁，但不到万不得已他们不会祭出降价的大旗，用降 价的方式来促销。
而为什么最近房地产商纷纷都祭出了降价大旗呢？在采访中，多数开发商表示这也是逼不得已。
一方面，人们的观望心态比较浓，不愿积极购买，造成了楼市的滞销格局；一方面是开发商需要资金不断流动，开发才得以不断延续，企业经营才会具有连续性和稳定性，因此需要保证一定的楼盘销售速度；另一方面就是银行在不断催促开发商要求还贷，这就逼迫房地产商们加快销售，实现资金回笼。这三大因素逼迫房地产商在观望一段时间后不得不放弃此前的价格防线。
2008年楼市或无底可寻
“很显然，2008年的楼市和股市都遭受了前所未有的‘由盛及衰’式的调整和动荡。对于这骤然变化，说到底，很多人都没有做好打持久战的准备。大都抱乐观态度，认为从长远看，中国的楼市和股市都将看好，无论何种调控，都不至于将楼市和股市打入万丈深渊。从而一开始就各自给这次调控设下一个时限和一个底线，一厢情愿地认为这个时限已经够长、够低。”
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一位网友表示，“似乎我们不应该太乐观，楼市、股市当然有底，大家也天天在想着见底了、到底了，总该反弹了吧！这是很多人愿意看到的事情，甚至有壮士发出呐喊：哀鸿遍野时，楼市回暖日。呐喊本身没有错，但事实上又有多少人想做哀鸿呢？”
“我们不应自欺欺人，谁说楼价不可以跌到成本价以下？如果是这样的话，那就没有香港、日本的楼灾，也没有上世纪九十年代大亚湾的烂尾楼了！”极端者认为，2008年的楼市基本上无底可寻。他们认为，房地产行业经过最近几年来的高速发展，泡沫已经越来越大，为了保证整体经济的健康发展，楼市需要调整、整固，这种调整和整固并非几个月就可以实现。
“短时期的反弹、稳定或许可以期待，但整体上判断，2008年楼市应该不会那么快就真正见底，调整不会那么快就到位。”资深地产人士认为，一些前期涨幅较大的地区，在这个调整市场面前应该不会迅速完成“筑底”，而需要更长的时间来消化，来重新蓄积上攻的力量。“所以，虽然是今年的第一个销售旺季已经到来，但如果没有特别的行动，对楼盘的真正畅销还是不要抱太大的期望。”有关人士认为，作为房地产企业，在这样的状况下也没有必要过分紧张，而是要审时度势，作出资金的战略调整，“渡过这条河，就是雨过天晴，因为中国的房地产业发展的大前景还是非常光明的，前途光明，但道路坎坷。”
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楼市盘整期适合买房
东莞楼市自三月起，刚性需求力挺楼市。刚性需求可分为两类，一类是首次置业，以购房自住，价格敏感性较高，对购房面积要求较小，总价不高，三四月楼市降价潮中诸多行动者多为此类；还有一类是再次置业，以改善居住为目的的，对产品质量要求较高，对价格敏感性相对较低，对产品类型有选择，许多小房换大房，高层换联排的，居住升级，皆为此类。
但是，楼市何时是“抄底”？与其等待“抄底”，还不如仔细考察自己的目标区域或目标楼盘，遇到合适的盘源就出手。正确的“抄底”不是抄楼价的底，而是要问自己的心理底线在哪里，自己可以承受什么样的价位。遇到符合心理价位的，也是可以考虑购买房子的了。
一个不争的事实是，住宅需求依然保持稳健增长的态势。较快的经济发展速度和收入增长水平、较高的银行储蓄比例和较低的存款利率、较年轻的人口结构、较多的高校毕业生，这些都客观上促使需求呈现稳步增长的态势。
业内人士表示，目前房价出现盘整，房价不再快速上涨，这对购房者来说，应该是一个不错的购房时机。“等到房价启动之后再买房，购房成本必然增加，既然如此，为何不趁早呢？”
（编辑：子琦）
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(本文来源：金羊网-羊城晚报 )
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