社科院专家：土地供应上不去 房价不可能降下来

　　“现在房价偏高的主要原因在于有效供给不足，这是一个关键，其他政策无论怎么设计，土地供应上不去，房价不可能降下来。现在一方面希望控制房价，一方面又限制土地供给，这无异于一只脚踩刹车，一只脚踩油门，不可能起作用。”在2月24日的恩必特经济论坛上，中国社会科学院城市规划中心主任牛凤瑞这样说。

　　为什么面粉比面包贵

　　供求关系是决定物价的基础，房价也不例外。现实情况决定了当下住房需求越来越旺盛：

　　一是城市化速度加快，不断增加的城市人群客观上拉动了住房需求；另外，当前投资方向主要是资本市场和房地产市场。一旦股市低迷，不动产投资自然就会吸引大量资金流入。房价越来越高的现实，以及“不买将来还要涨”的恐慌心理，使一些人开始由持币待购转为入市抢购。这进一步加剧了供应紧张，房价上涨。

　　与需求的刚性相对应，目前房地产市场普遍存在土地有效供应不足、开发滞后的情况。牛凤瑞认为，如果没有强大的需求支撑，炒作是不会有土壤的。所以，要降低房价，根本在于加大有效供应、优化供应结构。当务之急是强力推进冲击型的有效供给。要“疏”，而不是用控制需求的方式来“堵”。在一些城市，开发商之所以有“谁捂(盘)到最后，谁受益最多”的共同预期，就是因为他们瞅准了有效供给不足的“软肋”。

　　当前房地产市场的确不同程度地存在囤积居奇、虚拟交易等人为拉抬房价的情况，非正常因素对房价飞涨起到了推波助澜的作用，但牛凤瑞等专家认为，这只是“标”，不是楼市问题的“本”。当前楼市问题的主要矛盾是有效供给不足。多位业内人士认为，整顿房地产市场交易秩序是必要的，但远远不够，楼市调控的重点应转向解决供求关系。

　　事实上，一些地方政府人为控制可供竞拍土地的供给量，犹如掌管着水龙头，尽管水管里并不缺水，水压亦正常，可当政府将水龙头人为地开得很小时，面粉比面包贵的结局就在所难免。

　　牛凤瑞认为，当前房地产市场存在超级垄断，市场供求关系严重扭曲，要破除这种怪异的现象，政府必须改变当前的土地政策。

　　放开土地政策会减少耕地吗

　　建设部研究中心主任陈淮表示，不同意牛凤瑞所说的放开土地供给。他认为，现在耕地面积每年都在以惊人的速度减少，如果不严格限制农用地转为建设用地，将会影响我国未来的粮食供给。

　　牛凤瑞认为这种认识是片面的。我们通常讲控制土地使用，其核心是控制耕地移作他用，因为耕地是我们解决13亿人口粮食来源的基础，这个控制是不可动摇的，也是国家土地政策的核心。过去10年中国耕地减少1.2亿亩，但因为城市化减少的仅占4%，80%是因为退耕还林，6.7%是因为农业结构内部调整，还有现代化建设。

　　现在的情况是有很多农民不种地，把耕地撂荒跑到城市打工。“为什么不种地了？原因是种地不赚钱。从经济学上讲，6个人种地，4个城里人吃饭，那6个人是永远富不起来的；如果10个人吃饭，1个人种地，就可以富了。为什么我国农业劳动生产力总提不高？因为没有实现规模化经营，所以未来的方向肯定是大量农民变成城里人。没有城市化的现代化是不可想象的，世界上没有一个大国，大多数人生活在农村。”

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉(刘洪玉博客,刘洪玉新闻,刘洪玉说吧)说，目前城市化进程很快，单一方向的社会流动导致城市住房需求不断上涨。据统计，北京36%的商品房购买者是非北京户口者，三亚85%的购买者非本地人，成都45%的购买者非本地人，三亚房价上涨基本上跟本地人的收入水平没什么关系。“房子每年新

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